2022年4月15日，国家统计局公布了《3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中北京的二手房房价再次“领涨”。而且从数据上看，北京二手房的房价确实是“涨幅越来越大”，已经几乎要进入“普涨”的趋势。
这一轮北京的二手房房价上涨是从2021年的12月份开始的，随着房地产调控“政策风向”的转变，房贷“松绑”，北京房价迅速“由跌转涨”。从近四个月的北京二手房房价涨幅来看，2022年北京房价至少有10％以上的涨幅，甚至有可能会出现20％的涨幅。我们判断，今年北京的房价涨幅肯定是“领涨”的。
北京这一轮二手房的房价涨幅，主要集中在以下几个板块：
，四环内的“次新房”出现了全面上涨的行情，尤其是2005年以后的“次新房”上涨幅度非常明显。
东西城核心区的“次新房”房价保守估计这几个月已经上涨了20％以上，个别优质项目甚至出现了40％的涨幅。
第二，城区的边缘组团核心区，“次新房”二手房也出现上涨，比如像朝阳的东坝，朝青等板块，二手房次新幅度明显。
第三，近郊新城的重点片区，“次新二手”也出现了一定的涨幅，比如房山长阳，昌平回天地区等成熟片区，次新房价涨幅明显。
北京这一轮二手房次新，之所以有房价的明显上涨，甚至是“普涨行情”，一个是房贷确实出现了明显松绑，资金面特别宽松，另外一个就是新房的价格明显偏高，拉高了周边的次新房价。所以北京的新房虽然“卖的不怎样”，但是二手房成交量在3月份居然突破了1.8万套的水平，几乎是2月份的两倍。
曾经有人预判，到了2030年，北京次新房和新房的房价有可能将会出现“20-15-12-8”的梯队分布格局：
单价20万均价的“板块”：北京东西城核心区。
单价15万均价的“板块”：北京四环以内。
单价12万均价的“板块”：北京城区边缘组团核心区。
单价8万均价的“板块”：北京五大新城核心区板块。
按照目前楼市的松绑态势以及“印钞速度”，2030年中国的M2货币总量将会突破500万亿水平，相当于要比现在的货币总量“翻一倍”。按照这个速度“贬值下去”，2030年北京房价再“翻一倍”也不是不可能。
有人说，中国的房价已经不可能“大涨”了。我们的判断是，中国排名前十的“特大超大城市”的房价依然有“大涨”的空间，因为在这些城市集中了中国的公共资源，的常住人口和最庞大的资金。只要“钞票持续印下去”，钱就会持续流进这些城市，推高城市房价，而在所有的城市中，北京一定是“蛋糕分的”的城市。
同时对于燕郊、大厂和香河等北三县环京地区来说，2022年也是“生死攸关”的关键之年，我们判断今年有可能会有“王炸”政策出台。2022年4月14日，北京市京津冀协同办对外发布《北京市推进京津冀协同发展2022年工作要点》。在这个“工作要点”中，最关键的一点就是“2022年北京将推动出台通州区与北三县一体化高质量发展示范区相关方案”。这个“示范区方案”究竟是什么？目前还没有具体细节透露。但是北京相关负责人提到：通州区与北三县一体化高质量发展方案，将学习借鉴长三角区域一体化发展的经验做法。根据这个细节，我们仔细研究了“长三角生态绿色一体化发展示范区的总体方案”，发现这里面确实有不少亮点。
根据“长三角一体化的发展总体方案”，我们判断未来的北三县和通州一体化高质量发展方案，有可能将会有以下特征：
第一，赋予“示范区”省级经济权限，这就意味着通州北三县的示范区至少是“副省级新区”，仅比雄安新区的级别“低半格”。也就是说，新区的领导至少会是“北京副市长”级别。
第二，预计将成立“示范区执行委员会”，通州区和北三县，都由这个“示范区执行委员会”实施统一管理。这意味着北三县可能将直接由北京代管。
第三，成立“示范区发展公司”，负责通州和北三县的土地开发、基础设施建设，相当于“示范区的城投公司”。这样一来，北三县的“地价”恐怕要上涨了。
第四，会设立“先行启动区”，哪个片区进入“启动区范围”，哪个片区将会迎来快速发展。从目前来看，除了155平方公里的“副中心”，通州台湖、燕郊镇、香河镇及大厂潮白有可能都进入“启动区”。
第五，企业资质认证完全统一，招商优惠条件也统一，北京的高科技术企业到了北三县，同样享受“北京政策”，接受“北京管理”。这一条主要是让北京的企业放心“迁入北三县”，推动北三县的产业发展。
第六，实行不受行政区划和户籍身份限制的公共服务政策，在“示范区”内的就医、义务教育都是“统一”的。今年北京两会就有代表提出建议，通州北三县“学籍统一”，成立“独立中考区”，本次方案有可能采取这个建议。但高考的时候还是“按照户口各自参加户籍高考”。这种可能性存在，毕竟北京和河北的“教材”已基本一样了。
第七，建设互联互通基础设施体系，除了地铁、市郊铁路、高铁之外，最关键的“检查站”问题有可能会在这个方案中提出解决方案，外迁的概率应该是比较高的。但预计短期内不会动，大概率完成时间会在2025年前后。
第八，统一采用北京电话区号“010”，包括北三县地区。
第九，由北京和河北共同出资建立“示范区投资开发基金”，专门投资建设通州北三县，让北三县地区建设不再“缺钱”。
总体上我们预判这个“通州北三县示范区方案”的重点内容主要是以上9个方面，基本上和“长三角示范区发展区方案”是一样的内容。长三角弄一个，京津冀也“照猫画虎”弄一个，但我们的判断是，通州北三县的方案可能会更加深入一点，这个方案预计“年内出台”。但值得注意的是，这个方案一旦公布，随着北三县地区被“北京代管”后，北三县“限购”和落户有可能会更加严厉。所以至于北三县未来会如何，关键还是要看今年的这个“通州北三县示范区方案”，这将是北三县地区最后的“机会”。想要投资“北三县”的人，等到“示范区方案”出来后再考虑。
