进入11月份，环京楼市又有了新变化。北三县楼市一直是环京楼市的风向标。很多想在北京周边投资居住的人群，受限于前几年的楼市的惨淡情况，一直持观望的态度。最近几个月国家出台了一系列救市的政策，是否要此时出手，是抄底，还是继续观望？
环京城市中，在购房客群以首改为主的燕郊板块，御东君汇和书香雅苑均为高品质洋房，位于北城核心区域且分别具有地铁22号线和潞河中学三河分校的资源配套，供需配套下开盘均销售超百套；而同处燕郊的中兴和园和福成禧悦里因容积率高、人车不分流等弊端不被购房者认可，开盘去化率均不足20%。以纯刚需为主的香河板块，世茂香颂因户型面积过大与刚需定位不符而去化艰难，清山奥特莱斯则因取消限购后公寓产品优势不再而去化率骤降，相反单价较低且位于京哈出口的水岸花语销售火热，去化率近50%。在核心板块热销项目的带动下，自2022年4月第20周起环京项目在售项目到访量和去化量均持续上扬。第34周客户到访量和去化量分别上升至3214人和393套，较年内低点分别上涨近3倍。在售项目平均转化率也由5%缓增至12%。
在环京整体新房成交规模迎来筑底回升的大趋势下，城市主城区与环京板块存在较明显差异。整体上环京市场均是主城区本地内生为主、环京板块外地外溢为主。但由于不同楼市发展历程不同，细分客群属性和需求偏好存在一定差异。
远离北京的廊坊主城区以本地刚需为主，北三县则也罕有新增北京外溢，多为改善购房者。由于2017年以来持续5年的限购政策，来自北京的新增外溢购房者在北三县购房者中占比已极为有限，即使限购取消后因思维惯性的原因外溢刚需购房者也无明显新增。而当前北三县占据需求主力的是改善置换需求，即2017年以前已购房定居，当前产生置换升级的购房者。环京市场的购房需求除了强调“双城生活”的轨交便利性，改善购房需求所表达的教育配套也是置业重点。大厂有人大附更好的教育资源，解除限购后更加吸引购房者。如瑞泽学府为人大附学区，开盘去化率达45%。而廊坊主城区仍以一元性的本地内生刚需为主要购房支撑，虽有一部分改善购房需求引领楼市情绪，但整体供求仍以首置刚需为主。
