从7月24号中央政治局定调房地产行业供需关系改变开始，国家在救市方面的政策，就不断加码。降首付，降利率，降交易税等，存量房利率从9月25日开始也陆续下调！但是好像除了一线城市交易量有所回暖，二三线城市似乎没有太多的变化。楼市并没有显现出全国性回暖。
早在去年，见证了中国房地产的“黄金20年”的“地产哲学家”冯仑就曾喊话：房地产的市场拐点已经到来，进入“后开发时期”，未来可能90%的房地产商会消失。买房对开发商的选择越来越重要！
所以当前在政策如此给力的情况下，到底该不该买房?是很多人在思考的问题。
我国的房产市场经历了改革开放40年的变化，从1998年房改开始，是房地产进入“黄金20年”。因为1962年~1976年出生的这一拨人正好赶上三十岁左右，结婚生子要买房。2001年加入WTO时，1962年出生的当时是四十来岁，1976年出生的当时是二三十岁，此时是中国最大的婴儿潮。到现在为止，中国主力劳动人群是40~60岁，主力人群该有房子的都有了。
现在人均住房面积已从改革开发初期的不到8平到现在将近40平，人均套户比是1.09，就是一户家庭平均1.09套，50%以上的城市库存过剩。中国新生儿人口数量近5年内下滑约40%，2022年全国出生人口共956万人，“2023年出生人口数约为700万-800多万。”
人口红利的减弱，成为楼市不被看好的另一个中重要因素。
随着房地产市场的冷却，房价普涨的时代结束。尽管在短期金融刺激下，局部地区、局部市场能反弹。但是中国人口总量减少是大势，楼房过剩已经不争的事实。
一线城市和部分二线城市的都市圈，城市群、聚集度高的地区，人口流入较大，楼盘仍然具有具有潜力，但是在大部分城市，随着人口的减少，楼市再起来的机会非常小。
那么问题就来了：房子还能买吗？
当前房产市场来说，过去粗放的地产开发模式已经不适应当前楼市的发展。在房地产野蛮生长阶段，房企数量也曾经多达6、7万家，历经多轮行业周期的洗礼之后，如今只剩下1万家出头。截至2021年房地产开发企业的数量为105434家，其中，内资房企101374家。每一年，都有一批企业因为这样那样的原因消失在大众视线里。每一年，都有一批企业因为这样那样的原因消失在大众视线里。行业走向集中化的趋势越来越明显。
在这一过程中能够存活下来的企业将更具有可信度。也能成为购房者的主要选择！比如万科。
在过去的40年里，王石带领万科从不知名的小公司一路到地产龙头企业。在地产行业风雨飘摇的这几年，依然是占据前位的企业。靠的就是早早的从单纯的地产开发转型到产业化、高品质、智能化的综合服务中，并且还在不断升级中。
冯仑认为区域性的龙头企业也可能在这次大洗牌中活下来，这类企业靠的是细分领域的深耕细作，比如做单身公寓，做青年人的住区，做女生公寓，男生公寓，做好细分市场。
因此，未来买房子，如果投资性购买则需要考虑所在地的人口流入情况，未来的换手率。而如果是刚需，则一定要挑选靠谱的开发商。这个很重要。
