今年以来，房地产行业的库存积压备受关注。最新的数据显示，全国范围内的房地产库存已经超过6.4亿平方米，有城市不盖房可能也需要6年才能完成去库存。面对这样的情况，全国各大房企都在加紧去化，不惜一切代价缩表。国家统计局数据显示，今年1-8月，全国累计新开工面积仅63891万平方米，同比下跌24.4%。和2020年的139917万平米比较，开工量已经萎缩至不足一半。有人预测，今年全年的开工量，可能将回到2007年的水平。
开工量减少了，新竣工房屋却增加了！在保交楼的背景下，全国的房屋竣工面积同比增长了19.2%！达到了43726万平方米。截止2023年上半年，全国60家重点房企已竣工的存货占比高达15%，达到近年来的最高水平。
看似简单的一增一减，却造成了房企库存结构的严重畸形，企业流动性危机越来越严重。加紧出货成为众多房企面临的最重要的问题。
不同企业应对困难时期的态度有所不同。有的挥出“低价宝剑’，以低价换取资金流；有的则寄希望于政策的发力，通过政策扶持，拉动市场价格，来完成去化；也有企业为了避免资金被贱卖，选择自持，将出售改为租赁，来实现资产的保值。
不管选择怎样的做法，都必须认识到一点，库存积压的时间越长，房企的经营风险就越大。所以，我们看到目前头部房企几乎都在抓紧时间优化盘面。
上半年，万科销售额的71%都来自于年初的库存。其中，已完工的产品（现房）去化达到302亿，容易成为滞销库存的车位也销售了8.3万个，销售金额达到70亿元。龙湖强调老的库存项目，尤其是现房项目，要坚决去化换成现金流，以优化盘面。针对商办类的库存，甚至可以通过以租代销的方式，来实现去化。
这其中优化产品结构的几个关键点值得我们学习！
1、精准识别“经典款”。
搞清楚库存的真实数量、库存结构和库存的库龄，识别出真正的“滞销品”，针对性的去解决。比如万科通过库龄来划分库存，明确区分长期库存（取证6个月以上）、年初库存，2年以上库存；重点关注硬骨头项目，对不同库龄的库存要求不同的去化率和去化手段。
2、严控新增
在存货积压的情况下，通过新推盘堆货来实现回款的方式势不可取的，对待冷清的市场，有时候需要“悬崖勒马”的勇气。
龙湖非常关注新项目的首开去化率，需满足首次开盘去化不低于60%来倒推首批供货量。同分期中相同业态，前序组团该业态去化未完成50%，后序组团不得开工。集团运营管理部每月制定月度供货计划并回顾后三个月预计供货计划，禁止未列入计划擅自供货。
3、精准营销
针对不同类型的库存制定针对性的去化方案。
碧桂园7月份发布的现房销售政策:针对“今年内竣工交付的准现房”库存，制定的特别去化方案。买房人先支付总房款的20-30%左右，签订认购书，锁定对应房源和价格，等到现房交付后，再签署正式购房合同并支付尾款。
还有一些房企已经开始在做特定“滞销品”的生意。
例如某标杆房企集团营销探索的车位包销业务，就通过专业输出，帮助不少中小房企实现车位去化。一个中型住宅小区车位卖完，销售服务的利润差不多达到一千万。
当前，地产危机尚未过去，房产企业必须尽快消化库存。但往往危机中也蕴含着机遇。加快调整产业结构，尽快调仓换轨，“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”。
