对明年房地产行业的整体展望，总体来说不太乐观。受经济复苏面临的不确定性因素影响，房地产市场到达底部的时间难以判断，对于房价的持续下跌，何时终止不得而知。
12月8日的中共中央政治局以及中央经济工作会议关于房地产行业走向给了一下方向：
两次会议都提出，“明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破”。在经济提振方面的政策、措施会更加进取、更加积极；在政策制定方面会尊重市场和产业发展的客观规律和逻辑。
其中“先立后破”的模式收到了普遍欢迎。尤其对于房地产这个支柱产业，在新模式、新机制还没有正式成型之前，原有的模式肯定不会马上退出。房地产行业等传统经济发动机还是要妥善呵护，也即先保证旧发动机的持续运行，在过程中再逐渐完成新发动机的替换和接力。
从这点来看，或许不必对房地产行业的发展预期看得过于悲观，至少市场的需求一直都在。当然，房地产行情整体上还是受制于需求端的萎缩，以上海为例，新房销售情况持续萎靡，另外中原披露的数据显示当前上海二手房的挂牌量超过了41万套，并继续在历史高位盘整，也即业主还在争相出逃。近段时间，全国各主要城市二手房成交量快速上升，背后原因主要是购房群体对房企爆雷和楼盘烂尾的极大恐惧，因此不敢去赌新房的正常交付。换句话说，居民端信心和预期的缺失影响了楼市的复苏，不过根源上还是经济的下行以及居民端就业、收入预期的下挫问题。
两次会议都指出，“要着力扩大国内需求，形成消费和投资相互促进的良性循环”。从背后传递的信息来看，中美关系的走向不容乐观，对出口（外贸）的回暖以及外资的回流也不宜有太多的期待，另外国内需求的扩大受制于居民端收入预期和存量财富缩水的影响，因此靠消费拉动经济还是存在现实的障碍。在三驾马车里面的出口、消费都指望不大的情况下，投资的拉动作用或许更为重要。
需要注意的是，在中央目前重点支持的平急两用基础设施建设、保障性住房建设、城中村改造这“三大工程”中，地方的债务收缩加上基建的边际效益递减导致基建投资增量有限，保障性住房建设需与楼市去库存相协调亦导致投资增量有限，剩下的就是城中村改造，可惜的是现在的城中村改造已无法适用以往三四线城市通过棚改货币化激活整个房地产市场的模式（也即被拆迁方拿着巨额拆迁款入市买房）。
我们最近一直在给一些国央企做城市更新（包括城中村改造）项目的纾困和盘活，就真实的业务感触而言，对于拆迁和融资这两个核心难点，我们始终觉得只有重新放开民营企业和社会资本的准入才能真正激活城市更新市场，并形成真正的投资体量以拉动经济增长。至少在以深圳、广州、东莞为代表城市的大湾区，靠街道或者国企的几个人可以推动庞杂的拆迁工作吗？前期没有民营企业和社会资本的参与真的有足够的资金去推动项目吗？我们看未必，而且从一些国央企对城市更新市场的撤退态度来看，情况可能更不乐观。鉴于上述原因，民营企业目前对城中村改造的政策调整也开始有更大的预期，比如一些券商估算的数据，21个超大特大城市城中村改造项目规模大约 10亿平米，通过测算城中村改造各环节的现金流，预计城中村改造每年能带来约9000亿地产投资，带动1.7万亿商品房销售。这么庞大的体量要落地的话能离开民营企业和社会资本吗？肯定离不了。
根据上周末国家统计局公布的数据，11月份CPI同比下降0.5%，环比下降0.5%，创下了年内新低，并降至十余年低位；PPI同比下降3.0%，环比下降0.3%，在时隔三个月后重回跌势。数据比预期的差了很多，到底有没有进入通缩，大家心中自有判断，不过总体上还是悲观情绪更重一些。
我们最近经常建议身边的朋友去关注一下经济学家吴敬琏先生对中国经济的一些分析意见，他认为“中国经济的出路在于推进市场化的经济改革和法治化、民主化的政治改革”，对于中国的民营企业来说，这点尤为重要，也甚为期盼。如果按这个逻辑进一步推断，中国的城投平台、地方国企的市场化转型将势在必行，这个过程对于我们来说也蕴含着大量的业务机会。
截止当前，市场各方已更加笃定中国将在政策制定和落地施行方面做一些积极的调整和优化，这或许也是重启信心的关键之一。当然，就我们这些金融、投资机构的展业预期而言，因金融强监管以及金融服务实体经济（向实体经济让利）的新基调在中短期内肯定不会改变，因此我们需要做好应对“金融/资管行业向服务业”过渡的充分准备。金融、投资行业的高薪、高收益时代将成为历史，以专业服务作为核心定位的新金融时代将马上开启。
