10月20日，万科多年坚持的年度媒体交流会一如既往的召开。
交流会上，万科集团联席总裁、开发经营本部首席合伙人、首席执行官张海分享了万科基于地产业务观察出的行业新趋势、新变化。万物云、万纬物流、泊寓等相关项目的负责人也介绍了各自领域的发展情况。最后是万科的现任董事长郁亮身着很色西装压轴出场。
或许是深知大家最关心的是行业的发展问题。郁亮上台就直奔主题，他认为目前市场上的悲观情绪可能是受了一些意见的引导。这种悲观情绪主要表现在两个方面：一种是“过剩论”，即房子太多了，不需要再盖房子了；另一种则是“政策没用了”。
对于“过剩论”，郁亮认为；一个原因是我们被平均了，根据第七次人口普查调查数据显示，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，这个数字也被平均了。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米，镇上居民为42.3平方米，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。从城市角度来看，一二线城市人均居住面积为34.3平方米，大城市也被小城市平均了。
第二个原因是数字要动态来看。人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果折算成使用面积，仅仅相当于40年前日本的居住水平。
过去，行业都聚焦在长期居住的解决，但其实还存在短期居住需求。比如，西双版纳、西昌、海边一些项目，大量旅居人口，这些项目百分之七八十客户都来自外地。所以，随着收入水平提高，人们对房子的需求会越来越多元化。住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。
对于政策，他认为， 政策不是万能的，但绝不是没用的。郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月，一二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力，但不能指望政策一招解决所有问题。
在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，各地应加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时减少或放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在错配的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品。
对于当下的行业阵痛，郁亮说，无论是民营企业，还是国有企业，都感同身受。房地产行业正处在由简单的规模发展向更高质量发展的过程中。
要实现高质量发展，向消费行业看齐，客户对于产品的要求越极致，房产企业越要提升竞争力。万科要和客户、城市同步发展。
想要长期发展，企业就必须学习如何赚小钱、赚慢钱，因为当下的房价和地价与过去完全不同。以长租公寓为例，经过近8年的努力，万科终于盈利了。Reits让万科有了长期经营的业务，长租公寓和物流都在积极申请，有了Reits，万科将完成从开发商向房地产服务经营商的转变，并最终形成闭环。
如果企业能够跟着客户同步发展，以好产品和好服务回报客户，未来将大有可为。
